Dokumentavgiften: fra stempelavgift til 2,5 prosent – og alle fritakene
Dokumentavgiften er 2,5 prosent av salgsverdien når du tinglyser hjemmel til fast eiendom i 2026, minst 250 kroner. Du slipper den blant annet ved overføring mellom ektefeller, mellom samboere ved samlivsbrudd, for din egen arveandel etter loven og når du kjøper borettslagsandel.
Innhold i artikkelen
Kjøper du en selveierbolig, en tomt eller en hytte i 2026, betaler du 2,5 prosent av salgsverdien i dokumentavgift til staten når skjøtet tinglyses – minst 250 kroner. Avgiften er vedtatt av Stortinget i stortingsvedtaket om dokumentavgift for 2026, og det er Kartverket som beregner og krever den inn i forbindelse med tinglysingen. På en bolig til 4 250 000 kroner blir det 106 250 kroner.
Det er kjøperen – den som får hjemmelen – som er ansvarlig for at avgiften blir betalt. Bruker du megler, blir beløpet normalt trukket i oppgjøret. Men det finnes en rekke situasjoner der du slipper helt eller delvis, og det er der det er penger å spare.
Slik regnes avgiften
Grunnlaget er eiendommens salgsverdi på tinglysingstidspunktet. Kartverket runder grunnlaget ned til nærmeste hele 1 000 kroner og avgiften ned til nærmeste 10 kroner. Gjeld du overtar, trekkes ikke fra – det er verdien av eiendommen som teller, ikke hva du betaler kontant.
| Salgsverdi | Dokumentavgift 2026 |
|---|---|
| 1 500 000 kr (tomt) | 37 500 kr |
| 3 000 000 kr | 75 000 kr |
| 4 250 000 kr | 106 250 kr |
| 5 000 000 kr | 125 000 kr |
| 6 789 500 kr | 169 720 kr (grunnlag rundet ned til 6 789 000) |
| 8 000 kr (liten tilleggsparsell) | 250 kr (minstebeløpet) |
I tillegg kommer tinglysingsgebyret på 545 kroner for skjøtet, som er et gebyr for selve tinglysingen og ikke har noe med verdien å gjøre. Skattedirektoratet skriver i årsrundskrivet at dokumentavgiften skal skaffe staten inntekter, mens kostnadene ved tinglysingen dekkes av tinglysingsgebyret.
Alle fritakene i 2026
Fritakene står to steder: i stortingsvedtaket (§ 2) og i dokumentavgiftsloven § 8. Dette er de som oftest gjelder privatpersoner:
| Situasjon | Dokumentavgift? | Hjemmel |
|---|---|---|
| Overføring mellom ektefeller mens ekteskapet består | Nei | Stortingsvedtaket § 2 e |
| Til ektefelle ved den andres død, eller ved skifte av felleseie ved separasjon/skilsmisse | Nei | Dokumentavgiftsloven § 8 a |
| Særeie som overføres ved separasjon eller skilsmisse | Ja | Fritaket gjelder bare felleseie |
| Felles bolig mellom samboere ved samlivsbrudd eller dødsfall | Nei, når vilkårene er oppfylt | Dokumentavgiftsloven § 8 annet ledd |
| Overføring mellom samboere mens de fortsatt bor sammen | Ja | – |
| Din egen arveandel etter loven, på skifte eller fra uskiftet bo | Nei | Stortingsvedtaket § 2 f |
| Forskudd på arv og gave | Ja, full avgift | Stortingsvedtaket § 2 f |
| Testamentsarv ut over lovens arveandel | Ja, for den delen | Stortingsvedtaket § 2 f |
| Egen andel når et sameie oppløses (f.eks. søsken som deler en hytte) | Nei for egen andel, ja for resten | Stortingsvedtaket § 2 d |
| Tilbake til forrige eier eller ektefellen hans ved tvangssalg | Nei | Stortingsvedtaket § 2 g |
| Nyoppført bolig, første salg | Bare av tomteverdien | Stortingsvedtaket § 3 |
| Borettslagsandel | Nei – andelen er ikke fast eiendom | Kartverket |
| Første overføring av eierseksjon når et borettslag eller boligaksjeselskap oppløses | 1 000 kr fast | Stortingsvedtaket § 1 |
Vedtaket har også fritak for gaver til det offentlige og allmennyttige stiftelser og foreninger, for diplomatiske misjoner, NATO og Den nordiske investeringsbank, for overføringer innen Kongehuset, ved visse omorganiseringer av selskaper (etter 1. januar 2016) og fra kommunal stiftelse til kommune.
Samboere: tre krav
Samboerfritaket er det mest misforståtte. Dokumentavgiftsloven § 8 annet ledd krever at det gjelder felles bolig – ikke hytta eller en utleieleilighet – og at overføringen skjer fordi samboerskapet er slutt. Med samboere mener loven to personer som har levd sammen i et ekteskapslignende forhold, og som enten har hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år før bruddet, eller venter, har eller har hatt felles barn. Skjer bruddet ved at den ene dør, holder det at dere var folkeregistrert på samme adresse da dødsfallet skjedde.
«Første ledd bokstav a gjelder tilsvarende ved overføring av felles bolig mellom samboere ved samlivsbrudd.»
Skattedirektoratet presiserer at overføringer mens samboerskapet består, ikke er fritatt, og at bokollektiv og andre bofellesskap faller utenfor. Kjøper den ene samboeren seg inn i den andres leilighet for å «rydde opp i eierforholdene», betaler hun altså 2,5 prosent av verdien av andelen hun kjøper. Tenk deg at du kjøper halvparten av en bolig verdt 5 millioner kroner: avgiften blir 62 500 kroner. Gifter dere dere først, er samme overføring gratis.
Arv er ikke alltid fritatt
Fritaket gjelder bare ideell arveandel etter loven. Forskudd på arv regnes ikke som arv, og testamentsarv er avgiftspliktig i den grad den overstiger det arvingen ville fått etter arveloven. Får du foreldrenes hus som forskudd på arv mens de lever, betaler du full dokumentavgift.
Regneeksempel: ett av tre søsken overtar huset
Tenk deg at mor dør, at far døde tidligere, og at tre barn arver like mye etter loven. Huset er verdt 6 millioner kroner, og den ene datteren overtar det på skiftet og betaler søsknene ut. Hennes egen tredjedel er fritatt. Av de to tredjedelene hun overtar fra søsknene – 4 millioner kroner – betaler hun 2,5 prosent, altså 100 000 kroner. Hadde søsknene i stedet overtatt huset sammen og beholdt hver sin tredjedel, ville det ikke blitt noen dokumentavgift ved arveoppgjøret. Hva skifteattest og tinglysing ellers koster i et dødsbo, står i oversikten over gebyrer ved dødsfall og arv, og du kan regne på ditt eget tilfelle i kalkulatoren for dokumentavgift og tinglysing.
Dokumentavgiften gjennom tidene
Dokumentavgiften er eldre enn de fleste tror – i hvert fall prinsippet. Dette er de viktigste stegene vi har funnet belegg for i lovverket:
| År | Hva skjedde |
|---|---|
| 1839 | Den eldste av de tolv lovene om stempelavgift på dokumenter som dokumentavgiftsloven senere erstattet |
| 1973 | Dokumentavgiftsutvalget oppnevnes for å revidere stempelavgiften |
| 12. desember 1975 | Dokumentavgiftsloven vedtas |
| 1. januar 1976 | Loven trer i kraft; stempelavgiftslovene oppheves |
| 1. januar 2016 | Skjæringsdato for fritaket ved omorganiseringer med skattemessig kontinuitet |
| 1. januar 2026 | Krav på dokumentavgift innkreves av Innkrevingsmyndigheten (Skatteetaten) |
| 19. juni 2026 | Ny særavgiftslov vedtas; den skal oppheve dokumentavgiftsloven, men trer i kraft når Kongen bestemmer |
Selve satsen fastsettes ikke i loven. Dokumentavgiftsloven § 1 sier bare at reglene gjelder «dersom Stortinget vedtar» at det skal betales dokumentavgift. Stortinget vedtar derfor sats og fritak på nytt hvert år, sammen med statsbudsjettet. Satsen har vært 2,5 prosent både i 2025 og 2026. Eldre satser har vi ikke klart å bekrefte i en primærkilde, så vi oppgir dem ikke her.
Loven åpner også for avgift på sluttsedler ved overføring av aksjer, men stortingsvedtaket for 2026 gjelder bare tinglysing av hjemmel til fast eiendom. Bestemmelsene om firmameldinger og valutalisenser i den opprinnelige loven er opphevet.
Hva betyr den nye særavgiftsloven?
Lov 19. juni 2026 nr. 41 om særavgifter har et eget kapittel om dokumentavgift og skal erstatte dokumentavgiftsloven. Loven er vedtatt, men ikke satt i kraft – Lovdata oppgir at den trer i kraft «fra den tid Kongen bestemmer». Inntil da gjelder dokumentavgiftsloven fra 1975 og stortingsvedtaket for 2026. Satsen vil uansett bli bestemt av Stortinget i budsjettet, slik den er i dag.
Feil i beregningen – og klage
Kartverket bruker verdien som er oppgitt i dokumentet, med mindre den åpenbart er for lav. Da kan Kartverket fastsette verdien selv. Mener du at avgiften er feil beregnet, klager du til Kartverket, og Skattedirektoratet er klageinstans. Søker du om dispensasjon – nedsettelse eller fritak fordi særlige forhold taler for det – sendes søknaden til skattekontoret, ikke Kartverket.
Oppgir noen bevisst eller grovt uaktsomt for lav verdi, kan det ilegges tilleggsavgift på inntil det dobbelte av avgiften, og inntil det firedobbelte ved gjentakelse (dokumentavgiftsloven § 4).
Før du signerer skjøtet
Er dere samboere, ektefeller eller arvinger, sjekk hvilken rekkefølge og hvilket dokument som gir fritak. Det kan utgjøre titusener av kroner om en bolig overføres som arveoppgjør i stedet for som gave, eller etter ekteskapsinngåelsen i stedet for før.
Alle kostnadene ved et boligkjøp – fra dokumentavgift til tinglysing av pantedokument – står i oversikten over omkostninger ved boligkjøp. Hvor mye du sparer på å kjøpe i borettslag, regner vi ut i selveier eller borettslag. Bygger du nytt, se offentlige gebyrer når du bygger hus. Dokumentavgiften er en av flere særavgifter; flere satser finner du i seksjonen skatt, avgifter og toll og under bolig og eiendom.
Vanlige spørsmål
Hvor mye er dokumentavgiften i 2026?
2,5 prosent av eiendommens salgsverdi, minst 250 kroner. Grunnlaget rundes ned til nærmeste 1 000 kroner og avgiften ned til nærmeste 10 kroner.
Må samboere betale dokumentavgift når den ene kjøper den andre ut?
Ikke ved samlivsbrudd, når det gjelder felles bolig og dere har hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år eller har eller venter felles barn. Mens dere fortsatt bor sammen, må det betales avgift.
Betaler man dokumentavgift ved arv?
Ikke for din egen arveandel etter loven. Forskudd på arv og testamentsarv ut over lovens arveandel er avgiftspliktig, og det samme er andelene du kjøper fra andre arvinger.
Er det dokumentavgift på borettslagsleilighet?
Nei. En borettslagsandel regnes ikke som fast eiendom, så du betaler bare tinglysingsgebyret på 545 kroner.
Hvem bestemmer satsen for dokumentavgift?
Stortinget, i det årlige stortingsvedtaket om dokumentavgift. Kartverket beregner avgiften ved tinglysing, og Skattedirektoratet er klageinstans.
Kilder
- Lovdata: Stortingsvedtak om dokumentavgift for 2026 §§ 1–4 (kontrollert 13.10.2026)
- Lovdata: Dokumentavgiftsloven §§ 1, 4, 6–8 og 17 (kontrollert 13.10.2026)
- Lovdata: Lov 19. juni 2026 nr. 41 om særavgifter (kontrollert 13.10.2026)
- Skattedirektoratet: Årsrundskriv for dokumentavgift 2026 (kontrollert 13.10.2026)
- Kartverket: Dokumentavgift ved overføring av fast eigedom (kontrollert 13.10.2026)
- Kartverket: Fritak for dokumentavgift (kontrollert 13.10.2026)
