Gebyrer i leiekontrakten: hva utleier lovlig kan kreve
I en boligleie kan utleier bare kreve den faste leien, din andel av strøm, brensel og målt vann og avløp, og depositum eller garanti. Alt annet, som administrasjonsgebyr, internett-tillegg eller fast vaskegebyr, er forbudt etter husleieloven § 3-7 og kan kreves tilbake.
Innhold i artikkelen
Husleieloven har en kort liste over hva en leietaker av bolig kan betale: leien, som skal være et fast beløp, en forholdsmessig andel av utleierens utgifter til strøm og brensel, utgiftene til vann og avløp når de betales etter målt forbruk, og depositum eller garanti. Alt annet er forbudt. Det står i § 3-7, og regelen kan ikke avtales bort i kontrakten. Har du betalt et kontraktsgebyr, et tillegg for internett eller et fast vaskegebyr, kan du kreve pengene tilbake, med forsinkelsesrente fra dagen du betalte.
«Det kan ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6.»
De fire tingene utleier kan ta betalt for
| Post | Lovlig? | Hjemmel og vilkår |
|---|---|---|
| Fast månedsleie | Ja | § 3-1: et bestemt beløp, forskudd for høyst én måned (§ 3-2) |
| Strøm og brensel | Ja, hvis avtalt | § 3-1 og § 3-4: forholdsmessig andel av utleierens utgifter, rett til årlig regnskap |
| Vann og avløp | Ja, hvis avtalt og målt | § 3-1: bare når utleierens utgifter betales etter målt forbruk |
| Depositum eller garanti | Ja, hvis avtalt | §§ 3-5 og 3-6: til sammen høyst seks måneders leie |
Legg merke til hvor lite som står der. Husleietvistutvalget, som avgjør leietvister, nevner fellesutgifter, internett, kabel-TV, trappevask og fellesvaskeri som eksempler på ting utleieren ikke kan kreve betalt for ved siden av leien. Det samme gjelder kommunale avgifter som eiendomsskatt og renovasjon. Utleieren kan ta disse kostnadene med i leiebeløpet når leien avtales, men ikke legge dem på som et eget tillegg.
Gebyrene som går igjen i kontrakter, og hva som gjelder
Her er poster som kan dukke opp i en leiekontrakt, holdt opp mot lovteksten:
- Kontraktsgebyr eller administrasjonsgebyr. Ulovlig. Det er et «annet pengebeløp» enn leien, og § 3-7 er ufravikelig for bolig.
- Internett eller TV som eget tillegg. Ulovlig som tillegg. Husleietvistutvalget sier at utleier ikke kan kreve ekstra for internett; vil utleieren ha det dekket, må det være med i den avtalte leien. Utleieren kan også la være å tilby internett, og da tegner du eget abonnement.
- Fellesutgifter eller «felleskostnader» som tillegg. Ulovlig som tillegg. Leier du en leilighet i et borettslag eller sameie, er felleskostnadene utleierens sak og må ligge inne i leien.
- Kommunale avgifter. Bare vann og avløp etter målt forbruk kan kreves særskilt. Renovasjon, feiing og eiendomsskatt kan ikke.
- Fast vaskegebyr ved utflytting. Ulovlig som fast gebyr. Leverer du boligen skitten tilbake, kan utleieren derimot kreve dekket «nødvendige utgifter til utbedring», og kravet må settes fram innen rimelig tid (§ 10-3).
- Ekstra leie fordi flere flytter inn. Ikke lov, ifølge Husleietvistutvalget. Leien er fast og endres bare etter reglene om KPI og gjengs leie.
- Fakturagebyr eller krav om kontant betaling. Du har alltid rett til å betale leien gjennom bank (§ 3-3), og utleierens anvisning av betalingsmåte kan ikke gi deg merutgifter. Et eget gebyr for fakturaen er et annet pengebeløp enn leien.
- Bankgebyret for depositumskonto. Skal betales av utleieren (§ 3-5). Se artikkelen om depositumskonto og husleiegaranti.
«Inkludert» er ikke det samme som «tillegg»
En kontrakt som sier «leie 11 900 kroner inkludert internett», er lovlig. En kontrakt som sier «leie 11 500 kroner + internett 400 kroner», er ikke lovlig for internett-delen, selv om summen er den samme. Står tillegget for seg, kan du kreve det tilbake.
Strøm og vann: hva «forholdsmessig» betyr
Strøm og brensel er det eneste du kan betale for etter forbruk uten at utleieren har måler. Loven sier at utleierens utgifter skal «fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen». Det betyr din andel av det utleieren faktisk betaler, ikke et fast påslag eller en pris utleieren har bestemt selv. Du kan kreve at utleieren hvert år legger fram et regnskap som viser kostnadene og hvordan de er fordelt (§ 3-4). Hva en strømregning består av, ser du i artikkelen om nettleie og avgifter på strøm.
Vann og avløp kan bare kreves særskilt når utleierens egne utgifter betales etter målt forbruk. Betaler utleieren et stipulert gebyr til kommunen, er det en del av leien. To tredjedeler av leietakerne i en eiendom med felles anlegg kan kreve at det monteres målere, og utleieren kan da fordele installasjonskostnaden på leierne over ett år. Hvordan kommunens vann- og avløpsgebyr er bygd opp, har vi skrevet om for seg.
Disse tilleggene er unntatt fra KPI-reguleringen. De kan justeres slik at utleieren får dekket de nødvendige kostnadene (§ 4-5), men heller ikke mer.
Purregebyr og renter når leien kommer for sent
Forsinket husleie er et vanlig pengekrav. Utleieren kan kreve forsinkelsesrente fra forfallsdagen, 12,25 % fra 1. juli 2026, og purregebyr etter inkassoreglene: høyst 38 kroner per purring i 2026, tidligst 14 dager etter forfall. En betalingsoppfordring fra utleieren selv kan koste høyst 113 kroner. Utleieren kan ikke avtale seg til høyere purregebyr enn dette, fordi en forbruker ikke kan avkreves andre gebyrer enn det inkassoloven tillater (forsinkelsesrenteloven § 4 b). Se purregebyret og inkassovarselet.
Forfaller leien en lørdag, søndag eller helligdag, flyttes forfallet til neste virkedag (§ 3-2). Har du betalt fra norsk bank innen fristen og hatt dekning, regnes du som å ha betalt i tide (§ 3-3).
Regneeksempel: slik krever du tilbake
Tenk deg at kontrakten sier 11 500 kroner i leie pluss 400 kroner i måneden for internett, og at du betalte et «kontraktsgebyr» på 1 500 kroner ved innflytting. Etter ett år har du betalt 400 × 12 = 4 800 kroner i internett-tillegg og 1 500 kroner i gebyr, til sammen 6 300 kroner som ikke kunne avtales.
- Skriv til utleieren, vis til husleieloven § 3-7 og krev 6 300 kroner tilbakebetalt. Loven sier at beløpet «alltid» kan kreves tilbake, og at det skal forrentes etter forsinkelsesrenteloven fra den dagen hvert beløp ble betalt.
- Resten av kontrakten gjelder som før. Loven sier uttrykkelig at avtalen for øvrig er bindende selv om du krever tilbakebetaling.
- Blir dere ikke enige, kan saken bringes inn for Husleietvistutvalget. Gebyret er 269 kroner for leietakeren i 2026, men ventetiden er lang. Se hva det koster å gå til Husleietvistutvalget.
Det finnes én begrensning: kravet kan avslås hvis du selv «i vesentlig grad» må anses medansvarlig for at beløpet ble betalt. Hvor langt det unntaket rekker, avhenger av den konkrete saken, og derfor kan ingen love deg pengene på forhånd.
Hva med økninger underveis?
Leien kan økes på to måter i et løpende leieforhold: med konsumprisindeksen én gang i året, og til gjengs leie etter minst to og et halvt år. Andre økninger, også et nytt gebyr som dukker opp midt i leieforholdet, krever at du godtar en ny avtale, og selv da gjelder forbudet i § 3-7. Regnestykket for KPI-økningen står i artikkelen om husleieøkning. Generelle regler om påslag og ekstragebyrer i andre avtaler finner du under administrasjonsgebyr.
Vanlige spørsmål
Kan utleier ta administrasjonsgebyr ved ny leiekontrakt?
Nei, ikke ved leie av bolig. Husleieloven § 3-7 forbyr avtaler om andre pengebeløp enn leien, strøm og målt vann og avløp, og depositum eller garanti.
Kan utleier kreve ekstra for internett i husleien?
Ikke som et eget tillegg. Internett må i så fall være inkludert i den faste leien, ifølge Husleietvistutvalget.
Kan jeg få tilbake ulovlige gebyrer jeg har betalt?
Ja, beløp betalt i strid med § 3-7 kan alltid kreves tilbake, med forsinkelsesrente fra betalingsdagen, med mindre du selv var vesentlig medansvarlig.
Hvor mye kan utleier ta i purregebyr på husleie?
Høyst 38 kroner per purring i 2026, tidligst 14 dager etter forfall, i tillegg til forsinkelsesrente på 12,25 %.
Kan utleier ta betalt for strøm etter egen pris?
Nei. Utleier kan bare kreve en forholdsmessig andel av sine faktiske utgifter, og du kan kreve et årlig regnskap.
Kilder
- Lovdata: Husleieloven §§ 1-2, 3-1 til 3-7, 4-5 og 10-3 (kontrollert 13.10.2026)
- Husleietvistutvalget: Hva kan utleier kreve at leietaker betaler? (kontrollert 13.10.2026)
- Husleietvistutvalget: Utleier krever penger i tillegg til leien (kontrollert 13.10.2026)
- Lovdata: Inkassoforskriften §§ 1-2 og 1-3 (kontrollert 13.10.2026)
- Lovdata: Forsinkelsesrenteloven §§ 2, 3 og 4 b (kontrollert 13.10.2026)
- Lovdata: Forskrift om forsinkelsesrente fra 1. juli 2026 (kontrollert 13.10.2026)
