Hva koster det å selge bolig? Megler, takst og gebyrer

Det som koster mest når du selger bolig, er megleren: vederlaget for jobben og utleggene til markedsføring, tilstandsrapport og oppgjør. Prisen er fri og avtales med det enkelte meglerforetaket, men loven bestemmer hvordan den skal oppgis, og at bare du som oppdragsgiver kan avkreves den. Selger du en borettslagsandel eller en eierseksjon, kan laget eller sameiet i tillegg kreve et eierskiftegebyr på inntil fire ganger rettsgebyret, 5 380 kroner i 2026. Staten tar derimot ingenting av selgeren: Dokumentavgiften og tinglysingen av skjøtet betales av kjøperen, og det er gratis å slette pantet ditt i grunnboken.

Under går vi gjennom hver post, hva som er lovlig å kreve, og når salget også gir en skatteregning.

Oversikt: hva selgeren betaler

Kjøperens side av regnestykket står i artikkelen om omkostninger ved boligkjøp.

Meglerens vederlag: fri pris, men faste spilleregler

Det finnes ingen lovbestemt meglerpris, og vi oppgir ikke et «normalnivå», fordi det ikke finnes en offentlig oversikt over hva meglerne faktisk tar. Prisen avhenger av foretak, sted og bolig, og den er til forhandling. Det loven bestemmer, er rammene:

• Prisinformasjon. Foretaket skal informere om prisene sine slik at kundene lett kan se dem (eiendomsmeglingsloven § 7-1).
• Ingen progressiv provisjon. Du kan ikke avtale en provisjon der prosentsatsen øker jo høyere salgssummen blir (§ 7-2 første ledd). En fast prosent, en fast kronesum eller en kombinasjon er lov.
• Timepris skal alltid tilbys. Megleren skal gi deg et skriftlig tilbud basert på timepris, med anslag over hvor mange timer oppdraget tar (§ 7-2 andre ledd). Eiendomsmeglingsforskriften § 7-1 krever at tilbudet viser timeprisen med mva, timer per fase (forberedelse, visninger, budrunde, kontrakt, oppgjør), samlet vederlag og et overslag over utleggene.
• Bare du betaler. Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren skal betale meglerens vederlag eller utlegg (§ 7-2 fjerde ledd, fra 1. juli 2025).
• Regning. Uansett vederlagsform skal megleren skrive en regning som gjør det mulig å se hva som er gjort (§ 7-2 tredje ledd).

Det viktigste dokumentet er oppdragsavtalen. Etter § 6-4 skal den blant annet inneholde hva som er avtalt om vederlaget, hva megleren kan kreve hvis boligen ikke blir solgt, hvilke utlegg du skal dekke, og et samlet, spesifisert kostnadsoverslag. Sammenlign totalsummen i overslagene fra flere meglere, ikke bare provisjonssatsen. En lav prosent kan bli dyr hvis tilretteleggingsgebyr, markedspakke og oppgjør ligger utenfor.

Utleggene: markedsføring, tilstandsrapport og oppgjør

Utlegg er det megleren betaler videre til andre, og som du dekker. Megleren kan bare kreve utlegg som er spesifisert i oppdragsavtalen (§ 7-5). Typiske poster er annonser på nett og i sosiale medier, foto og eventuelt video, salgsoppgave, innhenting av opplysninger fra kommunen og borettslaget, og tilstandsrapport fra en takstmann. Mange meglere selger dette som en «pakke», og da gjelder det samme: pakkeprisen skal stå i avtalen.

Tilstandsrapporten har betydning for ansvaret ditt. Avhendingslova § 3-10 sier at kjøperen skal regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter kjøperen har fått mulighet til å lese. Selger du uten rapport, kan kjøperen lettere få medhold i en reklamasjon senere. Og et «som den er»-forbehold har ingen virkning når kjøperen er forbruker (§ 3-9 andre ledd). Hva rapporten og en verditakst koster, står i artikkelen om tilstandsrapport og verditakst.

Eierskiftegebyret: alltid selgerens regning

Borettslagslova § 4-6 gir laget rett til et vederlag «på opp til fire gonger rettsgebyret av den som avhender andelen», og det kan ikke avtales at noen andre betaler. Eierseksjonsloven § 63 a har samme regel for sameier, gjeldende fra 1. januar 2020. Med rettsgebyret på 1 345 kroner blir taket 5 380 kroner i 2026. Mange tror dette er en kjøperomkostning. Ser du gebyret ført opp hos kjøperen i oppgjøret, er det feil. Reglene og regnestykkene står i artikkelen om eierskiftegebyret.

I borettslag med forkjøpsrett kan megleren sende laget et forhåndsvarsel før salget, slik at forkjøpsretten kan avklares raskere. Laget kan ta inntil fem ganger rettsgebyret, 6 725 kroner, for å ta imot et slikt varsel, men pengene skal betales tilbake hvis forkjøpsretten blir brukt (borettslagslova § 4-22). Spør megleren hvem som er satt opp som betaler, og hvordan beløpet er ført i oppgjøret.

Lånet, pantet og kommunale avgifter

Lånet ditt innfris av megleren i oppgjøret, og banken sletter pantedokumentet. Selve slettingen i grunnboken koster ingenting hos Kartverket (forskrift om tinglysingsgebyr § 4). Det du betaler banken ved innfrielse, avhenger av lånet og bankens prisliste. Oversikten over Kartverkets priser står i artikkelen om tinglysingsgebyret.

Kommunale avgifter som vann, avløp og renovasjon har lovbestemt pant i eiendommen. Skylder du kommunen noe når boligen selges, må det gjøres opp, og det skjer normalt gjennom meglerens oppgjør. Hvorfor pantet følger eiendommen, er forklart i artikkelen om kommunale avgifter.

Skatt på gevinsten: når salgskostnadene gir fradrag

De fleste selger skattefritt. Skatteloven § 9-3 andre ledd gjør gevinsten skattefri når du har eid boligen i mer enn ett år og brukt hele boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Oppfyller du ikke kravene, er gevinsten skattepliktig som alminnelig inntekt, 22 % i 2026.

Da kan salgskostnadene trekkes fra. Skatteetaten skriver at utgangsverdien reduseres med kostnader du har hatt i forbindelse med salget, for eksempel «meglerprovisjon, annonsekostnader, styling, juridiske kostnader ved tvist rundt salget». Flyttekostnader gir ikke fradrag. Inngangsverdien er kjøpesummen pluss dokumentavgift og tinglysingsgebyr fra da du kjøpte, og eventuelle påkostninger.

Tenk deg at du kjøpte en leilighet for 3 000 000 kroner, betalte 75 000 kroner i dokumentavgift og 545 kroner for skjøtet, og selger den etter åtte måneder for 3 600 000 kroner. Salgskostnadene er 70 000 kroner i dette tenkte eksempelet.

Uten fradraget for salgskostnadene ville skatten blitt 115 380 kroner. Fradraget er altså verdt 15 400 kroner her. Ta vare på oppgjørsoppstillingen og meglerens regning. Satsene for 2026 står samlet i tabellen over skattesatsene.

Når megleren har gjort feil

Har megleren forsømt pliktene sine, kan du kreve at vederlaget settes ned eller faller bort (eiendomsmeglingsloven § 7-7). Du har også rett til å holde tilbake nok av vederlaget til å sikre kravet ditt (§ 7-4). Alle meglerforetak skal være med i en godkjent klageordning. Hvordan du klager gratis til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, er forklart på søsternettstedet vårt i artikkelen om klage på eiendomsmegleren. Flere boligtemaer finner du på siden om bolig og eiendom.

Vanlige spørsmål

Hvem betaler eierskiftegebyret ved salg av leilighet?

Selgeren. Både borettslagslova § 4-6 og eierseksjonsloven § 63 a sier at gebyret betales av den som selger, og at det ikke kan avtales noe annet. Taket er 5 380 kroner i 2026.

Må selger betale dokumentavgift?

Nei. Dokumentavgiften utløses når kjøperens skjøte tinglyses, og den er kjøperens kostnad. I borettslag er det ingen dokumentavgift.

Koster det noe å slette pantet når boligen selges?

Ikke hos Kartverket – sletting er gebyrfri. Banken kan ha egne gebyrer for innfrielse etter sin prisliste.

Er meglerprovisjon fradragsberettiget?

Bare når gevinsten er skattepliktig. Da trekkes meglerprovisjon og andre salgskostnader fra i salgssummen. Selger du skattefritt, får du heller ikke fradrag.

Kan jeg forhandle meglerprisen?

Ja, prisen er fri. Be om skriftlige tilbud med samlet kostnadsoverslag fra flere meglere, og be om timeprisalternativet, som megleren er pliktig til å gi.

Kilder

• Lovdata: Eiendomsmeglingsloven §§ 6-4 og 7-1 til 7-7 (kontrollert 13.10.2026)
• Lovdata: Eiendomsmeglingsforskriften §§ 7-1 og 7-2 (kontrollert 13.10.2026)
• Lovdata: Borettslagslova §§ 4-6 og 4-22 (kontrollert 13.10.2026)
• Lovdata: Eierseksjonsloven § 63 a (kontrollert 13.10.2026)
• Lovdata: Avhendingslova §§ 3-9 og 3-10 (kontrollert 13.10.2026)
• Lovdata: Skatteloven § 9-3 (kontrollert 13.10.2026)
• Skatteetaten: Skatt når du selger bolig (kontrollert 13.10.2026)
• Kartverket: Tinglysingsgebyr (kontrollert 13.10.2026)