Tilstandsrapport og verditakst: hva koster det, og hvem tar regningen?
Prisen på en tilstandsrapport eller verditakst er ikke regulert: takstforetaket setter den selv, og den avhenger av boligens størrelse, type og tilleggsbygg. Ved salg er det selgeren som bestiller og betaler rapporten.
Innhold i artikkelen
- Tilstandsrapport, verditakst og forhåndstakst er tre forskjellige ting
- Hvorfor tilstandsrapporten er blitt så viktig
- Hva som styrer prisen
- Hvem betaler: selger, kjøper eller banken?
- Egenandelen på 10 000 kroner – og hvorfor rapporten likevel betyr noe for kjøperen
- Når lønner det seg å betale for en egen vurdering?
- Verditakst ved lån, arv og deling
Det finnes ingen offentlig fastsatt pris på en tilstandsrapport eller en verditakst. Takstforetakene setter prisen selv, og den varierer med hvor stor boligen er, hvor gammel den er, og om det er garasje, kjeller eller andre bygg som skal med. Vi har heller ikke funnet noen offentlig prisoversikt vi kan vise til, så vi oppgir ingen kronebeløp her. Det du kan vite sikkert, er hvem som betaler: ved salg er det selgeren som bestiller og betaler tilstandsrapporten, fordi avhendingslova § 2-6 sier at selgeren bærer kostnadene med å gjøre eiendommen klar for salg. Vil kjøperen ha sin egen vurdering, betaler hun den selv.
Dette er fast i regelverket
Ingen makspris eller veiledende pris på takst. Tilstandsrapporten kan ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg (forskrift til avhendingslova § 1-6). Kjøperen bærer selv tap ved mangler opp til 10 000 kroner (avhendingslova § 3-1 fjerde ledd). Brukt bolig kan ikke selges «som den er» til en forbruker (§ 3-9 annet ledd). Reglene gjelder fra 1. januar 2022.
Tilstandsrapport, verditakst og forhåndstakst er tre forskjellige ting
Ordene blandes ofte, også i annonser. Skal du be om pris, må du vite hva du bestiller.
| Rapport | Hva den gir deg | Typisk bruk |
|---|---|---|
| Tilstandsrapport | En undersøkelse av bygningsdelene etter minstekravene i forskriften, med tilstandsgrad og anslag på hva utbedring koster. Areal måles etter NS 3940. | Salg av bolig og fritidsbolig til en forbruker |
| Verditakst | Befaring og oppmåling, en teknisk beskrivelse og vedlikeholdsbehov – men uten de grundige undersøkelsene i en tilstandsrapport – og et anslag på markedsverdien. | Lån, refinansiering, arveoppgjør, deling mellom ektefeller |
| Forhåndstakst | Anslag på hva eiendommen blir verdt etter et tiltak, for eksempel nybygg, deling av tomt eller seksjonering. | Byggelån og prosjekter |
| Reklamasjonsrapport | En vurdering av forhold kjøperen klager på etter overtakelsen. | Tvist mellom kjøper og selger |
Beskrivelsene følger bransjeorganisasjonen Norsk takst. En verditakst er altså ikke en «billig tilstandsrapport». Den gir ikke kjøperen den samme informasjonen, og den har ikke den samme virkningen for selgerens ansvar.
Hvorfor tilstandsrapporten er blitt så viktig
Fra 1. januar 2022 ble avhendingslova endret. Den største endringen for prisen du betaler, er at selgeren ikke lenger kan skyve risikoen over på kjøperen med et generelt forbehold. Står det «selges som den er» i salgsoppgaven, har det ingen virkning når kjøperen er forbruker (§ 3-9 annet ledd). Det som beskytter selgeren, er i stedet at kjøperen har fått god informasjon:
«Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i.»
Det betyr at det kjøperen kunne lest i rapporten, kan hun som hovedregel ikke klage på etterpå – selv om hun ikke leste den. For selgeren er rapporten derfor ikke bare en utgift, men en forsikring mot krav. Forskriften om tilstandsrapporter (FOR-2021-06-08-1850) bestemmer hva en rapport minst må inneholde for at den skal få denne virkningen: våtrom, kjøkken, vann- og avløpsrør, varmtvannsbereder, tak, loft, yttervegger, vinduer, kjeller, drenering, elektrisk anlegg og mer. En rapport med bare ubetydelige avvik fra kravene kan likevel få virkningen (§ 1-5).
Loven pålegger ikke selgeren å bestille en tilstandsrapport. Norsk takst skriver at selgeren «anbefales» å få laget en. I praksis følger det av reglene over at det blir dyrere for selgeren å la være, fordi alt som ikke står tydelig i salgsdokumentene, kan bli selgerens ansvar.
Hva som styrer prisen
Siden det ikke finnes noen offentlig tariff, er det lurt å vite hva takstforetaket faktisk tar betalt for. Arbeidet følger av forskriften: takstmannen skal gå gjennom hvert rom og hver bygningsdel som forskriften lister opp, måle arealet og skrive rapporten på klart språk. Det tar lengre tid jo mer det er av dette.
- Størrelse og antall rom. Flere våtrom, flere etasjer og større areal gir mer arbeid.
- Alder. Eldre hus har oftere kjeller, krypkjeller, gamle rør og ombygginger som må dokumenteres.
- Tilleggsbygg. Garasje og andre frittstående bygninger, støttemurer og utvendige trapper er ikke med i minstekravet. Vil du ha dem med, må du som regel bestille det særskilt.
- Leilighet eller enebolig. I en leilighet i blokk er det færre bygningsdeler den enkelte selger eier, fordi tak, fasade og grunnmur hører til fellesarealene.
- Reise. Ligger boligen eller hytta langt unna, kan det komme kjøring i tillegg.
Be om fastpris – skriftlig
Be minst to takstforetak om pris på samme oppdrag, og spør om prisen er en fast pris eller timepris, om merverdiavgift er med, om garasje og bod er med, og om det koster noe å oppdatere rapporten hvis salget drar ut. Forskriften krever at takstmannen er uavhengig av partene (§ 1-3), så det er ikke noe i veien for at du velger foretaket selv, selv om megleren foreslår et.
Hvem betaler: selger, kjøper eller banken?
Svaret avhenger av hvem som trenger rapporten.
- Selgeren betaler tilstandsrapporten ved salg. Avhendingslova § 2-6 første ledd: selgeren bærer alle kostnadene med å gjøre eiendommen ferdig for salg. Bestiller megleren rapporten på selgerens vegne, kommer den som et utlegg på meglerens oppgjør. Det samme gjelder eierskiftegebyret i borettslag og sameie, som også er selgerens (se eierskiftegebyret).
- Kjøperen betaler sin egen fagkyndige. Vil du ha med en bygningskyndig på visning, eller få en ny vurdering før du byr, betaler du det selv. Kjøperens faste kostnader er dokumentavgift og tinglysingsgebyr (§ 2-6 tredje ledd), som du finner i oversikten over omkostninger ved boligkjøp.
- Verditakst til banken betaler låntakeren. Krever banken dokumentasjon på verdien før du får lån eller refinansierer, er det du som må skaffe den. Hvilken type dokumentasjon banken godtar, avgjør banken selv – spør før du bestiller.
Ved arv og samlivsbrudd finnes det ingen egen lovregel om hvem som betaler taksten – det må partene bli enige om. Andre kostnader ved dødsfall er samlet i artikkelen om gebyrer ved dødsfall og arv.
Egenandelen på 10 000 kroner – og hvorfor rapporten likevel betyr noe for kjøperen
Avhendingslova § 3-1 fjerde ledd gir kjøperen en egenandel: tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner må hun dekke selv, med mindre boligen er solgt som ny. Tenk deg tre tilfeller der selgeren ellers ville vært ansvarlig:
| Utbedring av mangelen | Kjøperen bærer selv | Kan kreves av selgeren |
|---|---|---|
| 8 000 kr | 8 000 kr | 0 kr |
| 35 000 kr | 10 000 kr | 25 000 kr |
| 120 000 kr | 10 000 kr | 110 000 kr |
Tallene er tenkte, og forutsetter at det faktisk er en mangel i lovens forstand. Det er det ikke når forholdet stod tydelig i tilstandsrapporten. Er et bad gitt tilstandsgrad 2 med et anslag på utbedringskostnad, har kjøperen fått beskjed – og må regne med kostnaden selv. Norsk takst peker på en felle her: anslaget gjelder utbedring av konkrete avvik etter boligens standard, ikke oppgradering til dagens standard. Det reelle beløpet kan bli høyere.
Ett år gammel rapport er grensen
Tilstandsrapporten kan ikke være eldre enn ett år på det tidspunktet kjøperen binder seg til å kjøpe (forskriften § 1-6). Blir boligen liggende lenge ute, kan selgeren måtte betale for en ny eller oppdatert rapport. Spør takstforetaket hva en oppdatering koster før du bestiller.
Når lønner det seg å betale for en egen vurdering?
Som kjøper har du allerede selgerens tilstandsrapport, og den er gratis for deg. Det kan likevel være fornuftig å betale for en egen fagperson når rapporten peker på fukt, setningsskader eller avvik i drenering, når boligen har tilleggsbygg som ikke er med i rapporten, eller når du planlegger å bygge om. Kostnaden er da en utgift du tar for å unngå et dårlig kjøp – den gir deg ingen rettigheter mot selgeren.
Oppdager du en feil etter at du har flyttet inn, må du reklamere til selgeren innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen (avhendingslova § 4-19). En reklamasjonsrapport fra en takstmann er da ofte første skritt, og den bestiller og betaler du selv. Se også oversikten over kostnadene ved boligsalg for hva selgeren har betalt på sin side.
Verditakst ved lån, arv og deling
En verditakst brukes mest når det ikke er noe salg i markedet som viser verdien. Typiske situasjoner er refinansiering, når søsken skal overta foreldrenes bolig fra et dødsbo, og når ektefeller eller samboere skal dele ved brudd. Skal en eiendom deles i eierseksjoner, brukes ofte en forhåndstakst for å vise hva seksjonene blir verdt; selve gebyret for seksjoneringen er forklart i artikkelen om seksjonering.
Overtar én arving en bolig fra et dødsbo, kan dokumentavgift komme på det som ikke er arv etter loven – det er reglene om fritak som avgjør. Regn på avgiften og tinglysingen med kalkulatoren for dokumentavgift og tinglysing. Flere boligkostnader finner du på sidene om bolig og eiendom.
Vanlige spørsmål
Hva koster en tilstandsrapport?
Det finnes ingen fast eller veiledende pris. Takstforetaket setter prisen selv, og den avhenger av størrelse, alder og tilleggsbygg. Be om skriftlig fastpris fra minst to foretak.
Hvem betaler tilstandsrapporten, selger eller kjøper?
Selgeren. Avhendingslova § 2-6 sier at selgeren bærer kostnadene med å gjøre eiendommen klar for salg. Kjøperen betaler bare hvis hun bestiller en egen vurdering.
Er det påbudt med tilstandsrapport ved boligsalg?
Nei, men det som står tydelig i en godkjent tilstandsrapport, regnes kjøperen å kjenne til. Uten rapport bærer selgeren mer risiko, og «som den er»-forbehold har ingen virkning overfor forbrukere.
Hvor lenge er en tilstandsrapport gyldig?
Den kan ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg til kjøpet (forskrift til avhendingslova § 1-6).
Er verditakst det samme som tilstandsrapport?
Nei. En verditakst gir et anslag på markedsverdi og en enklere teknisk beskrivelse, uten de grundige undersøkelsene som forskriften krever i en tilstandsrapport.
Kilder
- Lovdata: Avhendingslova §§ 2-6, 3-1, 3-9, 3-10 og 4-19 (kontrollert 13.10.2026)
- Lovdata: Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) §§ 1-3, 1-5 og 1-6 (kontrollert 13.10.2026)
- Norsk takst: Bolig – tilstandsrapport, verditakst og forhåndstakst (kontrollert 14.10.2026)
- Norsk takst: For kjøper (kontrollert 14.10.2026)
- Norsk takst: Tryggere bolighandel (kontrollert 14.10.2026)
