Korttidsutleie i sameie og borettslag: grensene, gebyrene og skatten

Leier du ut hele leiligheten din via Airbnb eller en liknende plattform, gjelder to ulike tak. I et eierseksjonssameie er korttidsutleie av hele boligen begrenset til 90 døgn i året, med mindre vedtektene setter grensen mellom 60 og 120 døgn (eierseksjonsloven § 24). I et borettslag kan du leie ut hele boligen i opptil 30 døgn i året uten styrets godkjenning (borettslagslova § 5-4). Ingen av lovene gir sameiet eller borettslaget rett til et eget gebyr for at du leier ut. Det som faktisk kan koste deg penger, er skatten, et mulig kommunalt besøksbidrag og – hvis du bryter reglene – konsekvensene i sameiet.

Sameie: 90 døgn – og hva som teller

Regelen kom inn i eierseksjonsloven fra 1. januar 2020. Ordlyden er kort:

«Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.»

Tre ting følger av teksten. For det første gjelder grensen bare når du leier ut hele seksjonen. Leier du ut ett rom mens du selv bor der, teller det ikke mot de 90 døgnene. For det andre er det bare leieforhold på inntil 30 døgn som regnes som korttidsutleie. En leietaker som bor der i to måneder, er en vanlig leietaker, og da gjelder husleieloven. For det tredje teller døgnene leiligheten er utleid, ikke antall gjester eller bookinger.

Årsmøtet kan endre grensen i vedtektene, men bare til et sted mellom 60 og 120 døgn, og vedtaket krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene. Et totalforbud mot korttidsutleie kan ikke vedtas med flertall: begrensninger i retten til å disponere over egen seksjon krever samtykke fra dem det gjelder. Er alle enhetene i sameiet fritidsboliger, gjelder ikke 90-dagersregelen i det hele tatt.

Borettslag: 30 døgn, så trengs styret

Borettslag er strengere. Bor du selv i boligen, kan du leie ut deler av den uten tidsgrense, og hele boligen i opptil 30 døgn i løpet av året (borettslagslova § 5-4). Utover det trenger du styrets samtykke (§ 5-3). Styret kan godkjenne utleie av hele boligen i opptil tre år hvis du eller en nærstående har bodd der minst ett av de to siste årene (§ 5-5) – men det er langtidsutleie, ikke korttidsutleie. I praksis betyr det at et borettslag ikke gir rom for Airbnb ut over én måned i året.

Gebyrene borettslag ellers kan kreve, som eierskiftegebyr og forkjøpsrettsgebyr, er forklart i artikkelen om gebyrer i borettslag. Der står det også at loven ikke inneholder noen hjemmel for et eget fremleiegebyr.

Kan sameiet ta et utleiegebyr?

Vi har gått gjennom eierseksjonsloven og ikke funnet noen bestemmelse som lar sameiet kreve et eget gebyr for korttidsutleie, per gjest eller per døgn. Den eneste gebyrregelen i loven som gjelder forholdet mellom sameiet og seksjonseieren, er eierskiftegebyret i § 63 a, som betales av den som selger (se eierskiftegebyret). Loven er dessuten ufravikelig med mindre annet er sagt (§ 5).

Det som finnes, er regelen om fordeling av felleskostnader i § 29. Hovedregelen er fordeling etter sameiebrøken. Når særlige grunner taler for det, kan kostnader fordeles etter nytte eller forbruk, og en annen fordeling kan bare fastsettes i vedtektene hvis de berørte seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige. Loven sier ikke noe særskilt om korttidsutleie i denne sammenhengen. Får du et krav som kalles «Airbnb-gebyr» eller «utleietillegg», bør du derfor be styret vise til hvilken bestemmelse og hvilket vedtak kravet bygger på. Har du betalt mer i felleskostnader enn fordelingen etter loven gir grunnlag for, har du krav på å få det tilbake (§ 29 tredje ledd).

Skatten: 15 000 kroner fritt, deretter 85 prosent

Korttidsutleie av egen bolig er skattepliktig etter en sjablongregel i skatteloven § 7-2 annet ledd: Når leieforholdet er kortere enn 30 dager, regnes 85 prosent av utleieinntekten som overstiger 15 000 kroner i året, som inntekt. Grensen var 10 000 kroner til og med inntektsåret 2024, så mange nettsider oppgir fortsatt det gamle tallet. Inntekten skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent.

Regelen gjelder egen bolig. Leier du ut en sekundærbolig, eller er utleien så omfattende at den regnes som virksomhet, gjelder andre regler. Det er forklart grundig på søsternettstedet vårt i artikkelen om skatt på utleie av bolig. Satsene for alminnelig inntekt står i tabellen over skattesatser.

Besøksbidraget: 3 prosent i kommuner som innfører det

Besøksbidragsloven (LOV-2025-06-20-104) trådte i kraft 1. juli 2026. Den gir kommunene adgang til å innføre en overnattingsavgift, og den gjelder uttrykkelig også «privat utleie utenom næring» når gjesten disponerer stedet om natten og i under 30 dager sammenhengende (§ 2-1). Avgiften er 3 prosent av prisen for overnattingen, eksklusive merverdiavgift (§ 2-3).

Ingen kommune kan kreve avgiften før departementet har godkjent kommunens plan for bruken av pengene (§ 2-2). Ifølge næringsministerens brev til Stortinget i 2026 er siktemålet at kommuner med stor belastning fra reiselivet kan starte innkrevingen tidlig i 2027. Per 14. oktober 2026 har vi ikke funnet noen kommune som har startet.

For deg som utleier betyr det dette, i kommuner som innfører avgiften:

• Du skal beregne og kreve avgiften inn fra gjesten, og den skal stå spesifisert i salgsdokumentasjonen (§ 2-1 sjette ledd).
• Bruker du en plattform som krever inn betalingen for deg, og du ikke er registrert i Merverdiavgiftsregisteret, er det plattformen som er ansvarlig overfor kommunen (§ 2-4 annet ledd).
• Leier du ut privat utenom næring, betaler du for ett kalenderår om gangen, med frist 10. mars året etter (§ 2-4 fjerde og femte ledd).

Tenk deg tre netter à 1 500 kroner: avgiften blir 3 prosent av 4 500 kroner, altså 135 kroner, som gjesten betaler. Hvordan slike avgifter virker for deg som turist, står i artikkelen om turistskatt og hotellavgift.

Slik regner du på om det lønner seg

1. Sjekk vedtektene: Har sameiet satt grensen lavere enn 90 døgn, eller er det et borettslag med 30 døgn?
2. Regn brutto: 90 døgn à 1 200 kroner gir 108 000 kroner – men det forutsetter fullt belegg på alle tillatte døgn.
3. Trekk fra plattformens gebyr, vask og nøkkelhåndtering. Det er private priser som varierer.
4. Trekk fra skatten etter tabellen over. Du får ikke trekke fra kostnadene i tillegg, fordi sjablongen erstatter fradrag.
5. Legg til 3 prosent besøksbidrag på gjestens pris hvis kommunen din har innført det.

Vurderer du heller å leie ut fast, gjelder husleieloven. Hva du da kan og ikke kan kreve av leietakeren, står i artikkelen om gebyrer i leiekontrakten, og tvister løses i Husleietvistutvalget. Flere boligkostnader finner du på sidene om bolig og eiendom.

Vanlige spørsmål

Hvor mange dager kan jeg leie ut på Airbnb i et sameie?

Høyst 90 døgn i året for hele seksjonen, med mindre vedtektene setter grensen mellom 60 og 120 døgn. Utleie av ett rom mens du selv bor der, teller ikke.

Kan borettslaget nekte meg å leie ut på Airbnb?

Du kan leie ut hele boligen i opptil 30 døgn i året uten samtykke når du selv bor der. Utover det trenger du styrets godkjenning.

Kan sameiet kreve et eget Airbnb-gebyr?

Eierseksjonsloven har ingen hjemmel for et eget utleiegebyr. Felleskostnader skal fordeles etter sameiebrøken, eller etter nytte og forbruk når særlige grunner taler for det.

Må jeg skatte av korttidsutleie?

Ja, når inntekten passerer 15 000 kroner i året. Av det som er over, regnes 85 prosent som inntekt og skattlegges med 22 prosent.

Hva er besøksbidraget?

En kommunal overnattingsavgift på 3 prosent av prisen eks. mva. Loven gjelder fra 1. juli 2026, men kommunene må få godkjent en plan før de kan kreve den inn.

Kilder

• Lovdata: Eierseksjonsloven §§ 5, 24, 25, 29, 38 og 63 a (kontrollert 13.10.2026)
• Lovdata: Borettslagslova §§ 5-3 til 5-5 (kontrollert 13.10.2026)
• Lovdata: Skatteloven § 7-2 (kontrollert 14.10.2026)
• Lovdata: Besøksbidragsloven §§ 2-1 til 2-4 (kontrollert 14.10.2026)
• Stortinget: Innst. 433 L (2025–2026) om besøksbidrag, med statsrådens brev (kontrollert 14.10.2026)