Gebyrer i borettslag: purring, fremleie, utleie og nøkkelbrikker

Et borettslag kan kreve tre gebyrer som står direkte i borettslagslova: inntil 5 380 kroner for eierskifte og inntil 6 725 kroner for hvert av de to forkjøpsrettsgebyrene, alle i 2026. Betaler du ikke felleskostnadene i tide, kan laget i tillegg ta purregebyr etter inkassoreglene, 38 kroner per purring, og forsinkelsesrente på 12,25 % fra forfallsdagen. Bak alt dette står laget med pant i boligen din for inntil 273 098 kroner. Det loven ikke nevner, er gebyr for å behandle en søknad om fremleie eller betaling for nøkkelbrikker. Slike beløp må laget kunne begrunne på annen måte.

Felleskostnadene: hvem bestemmer beløpet

Felleskostnadene er ikke et gebyr, men din andel av lagets utgifter: lån, forsikring, vedlikehold, kommunale avgifter og forretningsfører. Styret fastsetter hvor mye hver andelseier skal betale hver måned (borettslagslova § 5-19 tredje ledd). Fordelingen skjer etter forholdet mellom verdiene på boligene, eller etter retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen. Loven åpner også for at noen kostnader fordeles etter nytte eller forbruk «når særlege grunnar talar for det». Det er denne regelen som gjør at for eksempel målt varmtvann eller en garasjeplass kan faktureres dem som har nytte av den, og ikke alle.

Poenget for deg som andelseier: Et beløp som legges på felleskostnadene dine, må passe inn i den fordelingen loven og vedtektene gir. Styret kan ikke fritt finne på et tillegg for én beboer.

Purring og renter når felleskostnadene ikke er betalt

Borettslaget er en vanlig kreditor når du skylder penger. Gebyrene for purring og inkassovarsel er derfor de samme som for en hvilken som helst regning, og de styres av inkassoforskriften. Forsinkelsesrenten følger forsinkelsesrenteloven.

Purregebyret er en tjuendedel av inkassosatsen på 750 kroner, avrundet til 38 kroner. Laget kan ta gebyr for høyst to purringer og en betalingsoppfordring, eller én purring, ett inkassovarsel og en betalingsoppfordring (inkassoforskriften § 1-3). Nye varsler med gebyr kan først komme når det er gått mer enn seks måneder siden forrige varsel med gebyr. Detaljene står i artikkelen om purregebyret og når det kan kreves.

Renten løper fra forfallsdagen fordi forfallet er fastsatt på forhånd, og satsen er 12,25 % fra 1. juli 2026. Tenk deg at felleskostnaden på 4 200 kroner betales 45 dager for sent. Renten blir 4 200 × 12,25 % × 45 / 365 = 63,43 kroner. Med to purringer kommer 76 kroner i gebyr på toppen. Det er småbeløp, men det er ikke der risikoen ligger. Mer om satsen i artikkelen om forsinkelsesrenten.

Legalpanten: derfor blir restanser fort alvorlige

Legalpant betyr pant som følger direkte av loven, uten at du har skrevet under på noe. Borettslagslova § 5-20 gir laget panterett i andelen din for felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet, og panteretten går «framfor alle andre hefte», altså foran banken. Pantet er begrenset til to ganger grunnbeløpet. Med grunnbeløpet på 136 549 kroner er det 273 098 kroner, men det er grunnbeløpet på det tidspunktet tvangsdekning blir besluttet som teller.

Panteretten trenger ikke tinglyses. Den faller bort hvis laget ikke har sendt begjæring om tvangsdekning senest to år etter at kravet skulle vært betalt. Selve kravet består likevel som et vanlig pengekrav.

Klarer du ikke å betale, er det lurt å ta kontakt med forretningsføreren før saken går videre. Laget er ikke ute etter boligen din, men etter pengene, og en skriftlig nedbetalingsavtale gjør det klart hva du skal betale og når. Renten løper likevel så lenge noe står ubetalt. Hele rekkefølgen fra faktura til inkasso står i gebyrtrappen.

Fremleie og utleie: reglene, og hvorfor gebyret mangler

Borettslagslova kaller fremleie for «overlating av bruken». Reglene er ganske presise:

• Uten søknad: Bor du selv i boligen, kan du leie ut deler av den, og hele boligen i opptil 30 døgn i året (§ 5-4).
• Med godkjenning, opptil tre år: Du kan leie ut hele boligen hvis du selv, eller en nær slektning som nevnt i loven, har bodd der minst ett av de to siste årene (§ 5-5).
• Med godkjenning av særlig grunn: midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste eller sykdom, når andelseieren er en juridisk person, eller når en nær slektning skal bo der (§ 5-6).
• Styret må svare: Har laget ikke svart på en skriftlig søknad innen én måned, regnes leietakeren som godkjent (§ 5-7). Godkjenning kan bare nektes når brukerens forhold gir saklig grunn.

Det som ikke står i loven, er noe gebyr for denne behandlingen. Gebyrbestemmelsene i borettslagslova er eierskiftegebyret (§ 4-6), de to forkjøpsrettsgebyrene (§ 4-22) og registreringsgebyret hos Kartverket (§ 6-16). Vi har lest gjennom loven og ikke funnet noen bestemmelse som gir laget rett til et eget fremleiegebyr, et utleietillegg på felleskostnadene eller betaling for å godkjenne en leietaker.

Det betyr ikke automatisk at et slikt gebyr er ugyldig. Men laget må kunne vise hvor det har grunnlag, for eksempel i vedtektene eller i et generalforsamlingsvedtak, og at det passer med reglene for fordeling av felleskostnader i § 5-19. Får du et krav om fremleiegebyr, er det rimelig å be styret skriftlig om tre ting: hjemmelen, beløpet og hvilke kostnader det skal dekke. Utleie endrer uansett ikke pliktene dine overfor laget. Du er fortsatt den som skylder felleskostnadene (§ 5-8).

For eierseksjonssameier er utgangspunktet friere: seksjonseieren kan leie ut seksjonen sin, og korttidsutleie av hele boligen er begrenset til 90 døgn i året, som vedtektene kan sette til mellom 60 og 120 døgn (eierseksjonsloven § 24). Mer om dette i artikkelen om korttidsutleie i sameie og borettslag.

Nøkkelbrikker, garasje og vaskeri

Borettslagslova sier ingenting om nøkkelbrikker, ekstra nøkler, garasjeplasser eller vaskeri. Slike kostnader havner enten i felleskostnadene, fordelt etter § 5-19, eller faktureres den som bestiller. Begge deler kan være greit. Det du kan forvente, er at prisen er kjent før du bestiller, og at den står i et vedtak eller en prisliste du kan se.

Et fast «administrasjonsgebyr» uten forklaring er noe annet enn betaling for en brikke du har bestilt, og da er spørsmålet igjen hva det har grunnlag i. Generelt om slike påslag står i artikkelen om administrasjonsgebyr.

Når du selger: eierskifte, forkjøpsrett og informasjonsgebyr

Ved salg kommer de lovregulerte gebyrene. Eierskiftegebyret er inntil fire ganger rettsgebyret og skal alltid betales av selgeren. Det kan ikke avtales at kjøperen betaler. Har laget forkjøpsrett, kan det ta inntil fem ganger rettsgebyret for å ta imot et forhåndsvarsel om salget, og like mye av den som bruker forkjøpsretten. Reglene er utdypet i artikkelen om eierskiftegebyret.

Forretningsførerne tar i tillegg ofte et «informasjonsgebyr» for opplysningene megleren trenger. I et brev til Kommunal- og distriktsdepartementet 31. mai 2023 skrev Forbrukerrådet, Huseierne, Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge at fem store boligbyggelag den gangen tok 6 215 kroner i eierskiftegebyr og 7 769 kroner i forkjøpsrettsgebyr, og at et informasjonsgebyr på 4 725 kroner manglet særskilt lovhjemmel. Organisasjonene mente praksisen kunne være i strid med loven. Regner du etter, tilsvarer 6 215 kroner fire ganger rettsgebyret i 2023 (1 243 kroner) pluss 25 % merverdiavgift. Det er derfor verdt å sjekke om beløpet du blir avkrevd, holder seg innenfor lovens tak.

Vanlige spørsmål

Kan borettslaget ta gebyr for fremleie?

Borettslagslova har ingen bestemmelse om fremleiegebyr. Krever laget et slikt gebyr, må det ha grunnlag i vedtektene eller et vedtak, og du kan be styret om skriftlig begrunnelse og hjemmel.

Hvor mye er purregebyret på felleskostnader?

Høyst 38 kroner per purring i 2026, og purringen kan tidligst sendes 14 dager etter forfall. Laget kan ta gebyr for høyst to varsler pluss en betalingsoppfordring på 113 kroner.

Kan borettslaget kreve rente på ubetalte felleskostnader?

Ja. Forsinkelsesrenten løper fra forfallsdagen og er 12,25 % fra 1. juli 2026. Det trengs ingen egen vedtektsbestemmelse.

Hvor stort er borettslagets pant i leiligheten?

Inntil to ganger grunnbeløpet, 273 098 kroner med grunnbeløpet fra 1. mai 2026. Panteretten går foran banken og trenger ikke tinglyses.

Hvor lenge kan jeg leie ut leiligheten i borettslag uten å spørre styret?

Bor du selv i boligen, kan du leie ut hele den i opptil 30 døgn i året og deler av den uten tidsgrense. Lengre utleie av hele boligen krever godkjenning fra styret.

Kilder

• Lovdata: Borettslagslova §§ 4-6, 4-22, 5-4 til 5-8, 5-19, 5-20 og 5-22 (kontrollert 13.10.2026)
• Lovdata: Eierseksjonsloven §§ 24, 29, 31 og 63 a (kontrollert 13.10.2026)
• Lovdata: Inkassoforskriften §§ 1-2 og 1-3 (kontrollert 13.10.2026)
• Lovdata: Forskrift om forsinkelsesrente fra 1. juli 2026 (kontrollert 13.10.2026)
• Lovdata: Rettsgebyrloven § 14 (kontrollert 13.10.2026)
• Nav: Grunnbeløpet i folketrygden (kontrollert 13.10.2026)
• Forbrukerrådet, Huseierne, NEF og Eiendom Norge: brev til KDD om forretningsførernes gebyrer, 31.5.2023 (kontrollert 13.10.2026)