Tvangssalg av bolig: gebyrene og medhjelpersalæret satt opp mot salgssummen

Selges en bolig til 3 millioner kroner ved tvangssalg i 2026, går rundt 63 700 kroner med til de faste kostnadene i saken: 9 952 kroner i rettsgebyr til tingretten, 45 000 kroner til medhjelperen som selger boligen, 6 725 kroner i tillegg hvis medhjelperen også tar imot og betaler ut kjøpesummen, og 2 017,50 kroner i saksøkerens sakskostnader. Rettsgebyret og medhjelperens godtgjørelse dekkes først av kjøpesummen, før bankene og andre kreditorer får noe (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-36). Det er altså eieren som i praksis betaler, gjennom mindre gjeld slettet eller mindre overskudd. Satsene for medhjelperen står i forskrift om tvangssalg ved medhjelper, og alle gebyrene regnes ut fra rettsgebyret, som er 1 345 kroner i 2026. Hvordan det har utviklet seg, står i rettsgebyret år for år.

Kostnadene satt opp mot salgssummen

Utregnet av oss med 2026-satser. *Over 3 millioner kroner kan retten og medhjelperen avtale en annen godtgjørelse; uten slik avtale stopper prosenttrappen på 45 000 kroner. Tillegget på 5 R gjelder bare når medhjelperen skal motta og utbetale kjøpesummen. Saksøkers sakskostnader er hovedregelen i forskriften og kan bli høyere ved klart mer arbeid. Takst, annonsering, inkasso og renter kommer i tillegg.

Post for post

1. Rettsgebyret: 9 952 kroner

Den som begjærer tvangssalg av fast eiendom eller en borettslagsandel, betaler 1,1 R når begjæringen kommer inn, 1 479 kroner, og 6,3 R når retten beslutter at salget skal gjennomføres, 8 473 kroner (rettsgebyrloven § 14). Hver post rundes ned til hel krone etter § 6 a, så summen blir 9 952 kroner. Domstol.no oppgir 9 953 kroner, som er 7,4 R regnet samlet. Du kan regne på andre gebyrer med rettsgebyr-kalkulatoren. Begjæringsgebyret må betales selv om begjæringen senere trekkes eller avvises. Alle gebyrene hos namsfogden og tingretten står i oversikten over namsfogdens gebyrer.

2. Medhjelperens godtgjørelse: 3, 2 og 1 prosent

Boligen selges normalt av en medhjelper oppnevnt av tingretten, ofte en eiendomsmegler. Godtgjørelsen fastsettes av retten etter faste satser:

«3 % av kjøpesummen til og med kr 500.000, 2 % av det overskytende til og med kr 1.000.000 og 1 % av det overskytende til og med kr 3.000.000. Godtgjørelsen skal likevel minst være lik 10 ganger rettsgebyret.»

For en bolig til 3 millioner kroner blir det 15 000 + 10 000 + 20 000 = 45 000 kroner. Minstesatsen er 10 R, 13 450 kroner i 2026, og den slår inn ved kjøpesummer under rundt 450 000 kroner, typisk for en ideell andel eller en liten leilighet. Skal medhjelperen også motta og betale ut kjøpesummen, kommer 5 R, 6 725 kroner, i tillegg. Ved borettslagsandeler regnes overtatt fellesgjeld med i kjøpesummen (§ 3-3 femte ledd), så for en andel solgt for 1,5 millioner med 1 million i fellesgjeld regnes godtgjørelsen av 2,5 millioner kroner, altså 40 000 kroner. Rettsgebyret som brukes, er det som gjelder når utkastet til fordelingskjennelse sendes til rettighetshaverne.

3. Takst og annonsering: etter avtale

Retten og medhjelperen kan avtale at utgifter til annonsering, taksering og lignende dekkes særskilt, i den grad det er vanlig ved frivillig salg (§ 3-5). Det finnes ingen fast sats. Be om å få se avtalen og fakturaene hvis beløpet virker høyt.

4. Saksøkerens sakskostnader: 2 017,50 kroner

Kreditoren som begjærer salget, kan få dekket et beløp lik R, 1 345 kroner, for å skrive begjæringen, og ½ R, 672,50 kroner, for arbeid etter at salget er besluttet (forskrift om saksøktes ansvar for sakskostnader ved tvangsfullbyrdelse § 3). Mer enn dette kan bare kreves når kreditoren klart har hatt nevneverdig mer arbeid enn vanlig, og kravet må da begrunnes (§ 4). Står det et vesentlig høyere beløp for «saksøkers kostnader» i utkastet til fordeling, kan du ha grunn til å protestere.

5. Forhistorien: inkasso og utlegg

Mange tvangssalg kommer etter et inkassoløp. Er kravet over 250 000 kroner, er salærtaket 5 400 kroner i en lett sak og 10 800 kroner i en tung sak for forbrukere i 2026. Kommer kravet fra en bank eller en annen kreditor som ikke er mva-pliktig, kan taket økes med 25 %, til 6 750 og 13 500 kroner. Har kreditoren tatt utleggspant først, har det kostet 928 kroner. Renter løper på alle heftelsene helt fram til oppgjørsdagen (§ 11-36). Gebyrtrappen er forklart i regneeksemplene for inkassosalær.

6. Tinglysing og grunnboksutskrift

Begjæringen skal ha med en attest fra grunnboken som ikke er eldre enn tre måneder (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-6). En bekreftet grunnboksutskrift fra Kartverket koster 260 kroner. Kartverket tar 0 kroner for å tinglyse utleggsforretninger og andre tvangsforretninger, og sletting av pant er også gratis. Tinglysing av hjemmelen til ny eier koster 545 kroner og ses i oversikten over tinglysingsgebyrer.

Regneeksempel: bolig til 3 millioner

Tenk deg en enebolig med boliglån på 2,6 millioner kroner og et utleggspant på 300 000 kroner, der kreditoren med utleggspantet begjærer tvangssalg. Boligen selges for 3 millioner kroner, og medhjelperen tar seg av oppgjøret.

Boliglånet med renter dekkes først etter prioritet. Deretter dekkes utleggspantet, der kreditorens sakskostnader på 2 017,50 kroner, inkassosalær og renter er en del av kravet. Ubetalte kommunale avgifter har lovbestemt pant foran alle andre heftelser, så de dekkes før banken; se ubetalte kommunale avgifter og pant i boligen. Det som eventuelt blir igjen, går til den tidligere eieren. Er det ikke nok til alle, blir restgjelden tilsvarende større.

Når salget stanses eller ikke gjennomføres

• Du betaler før salget besluttes: Saken heves når kravet er oppfylt (tvangsfullbyrdelsesloven § 5-17). Begjæringsgebyret på 1 479 kroner og saksøkerens kostnader er påløpt, men tilleggsgebyret på 8 473 kroner kommer ikke.
• Salget avbrytes etter at medhjelperen har startet: Medhjelperen har krav på nødvendige utgifter og et rimelig vederlag for arbeidet (forskriften § 3-7).
• Frivillig salg i stedet: Medvirker medhjelperen ved et frivillig salg av samme bolig innen seks måneder etter at oppdraget sluttet, halveres godtgjørelsen etter § 3-7.
• Etter bindende salgsavtale kan saken ikke heves uten kjøperens samtykke (§ 5-17).

Prisen ved tvangssalg blir ofte lavere enn ved frivillig salg, blant annet fordi kjøperen bare kan kreve prisavslag for mangler og aldri heve kjøpet (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39). Mekanismene er forklart på søsternettstedet vårt om tvangssalg, i artikkelen om hvorfor tvangssalg gir lavere pris.

Vanlige spørsmål

Hva koster et tvangssalg av bolig?

I 2026 er rettsgebyret 9 952 kroner. Medhjelperen får 3 % av de første 500 000 kronene, 2 % av de neste 500 000 og 1 % opp til 3 millioner, minst 13 450 kroner, pluss 6 725 kroner for oppgjøret. For en bolig til 3 millioner blir de faste kostnadene rundt 63 700 kroner.

Hvem betaler kostnadene ved tvangssalg?

Rettsgebyret og medhjelperens godtgjørelse tas av kjøpesummen før gjelden dekkes. I praksis betaler eieren, fordi mindre går til å slette gjeld.

Kan medhjelperens salær bli lavere?

Ja. Forskriften sier at lavere godtgjørelse kan avtales, og over 3 millioner kroner kan retten og medhjelperen avtale andre satser. Avtalen må inngås før utkastet til fordeling sendes ut.

Slipper jeg gebyret hvis jeg betaler før salget?

Du slipper tilleggsgebyret på 8 473 kroner hvis kravet er betalt før retten beslutter salget. Begjæringsgebyret på 1 479 kroner er påløpt.

Kilder

• Lovdata: Forskrift om tvangssalg ved medhjelper §§ 3-3 til 3-7 (kontrollert 14.10.2026)
• Lovdata: Forskrift om saksøktes ansvar for sakskostnader ved tvangsfullbyrdelse §§ 3 og 4 (kontrollert 14.10.2026)
• Lovdata: Rettsgebyrloven §§ 6 a og 14 (kontrollert 14.10.2026)
• Lovdata: Tvangsfullbyrdelsesloven §§ 5-17, 11-6, 11-29, 11-36 og 11-39 (kontrollert 14.10.2026)
• Kartverket: Tinglysingsgebyr 2026 (kontrollert 13.10.2026)
• Domstol.no: Rettsgebyr og kostnader (kontrollert 13.10.2026)